Innan du skriver på kontraktet måste du veta om föreningen är en ekonomisk fälla. En låg avgift kan dölja miljonskulder. Här är de 5 kritiska nyckeltalen du måste kontrollera i årsredovisningen för att undvika avgiftshöjningar.
Checklista BRF: 5 Varningssignaler du måste kolla innan köp
Att köpa en bostadsrätt innebär att du köper in dig i en förenings skuld. För att avgöra om föreningen är sund eller riskfylld måste du granska årsredovisningen.
Många köpare luras av en snygg fasad eller en tillfälligt låg avgift. Denna guide går igenom de fem viktigaste punkterna – från skuldsättning per kvadratmeter till dolda tomträttsavgälder – så att du kan göra en trygg affär.
Belåning per kvadratmeter: Föreningens skuldbörda
Det absolut viktigaste nyckeltalet för att bedöma finansiell risk är belåning per kvadratmeter bostadsrättsyta. Detta tal avslöjar hur känslig föreningen är för räntehöjningar.
Du räknar ut det genom att dela totala räntebärande skulder med total bostadsrättsyta (BOA).
Riktvärden att jämföra med:
Tips: Om föreningen är nybildad är höga lån standard, men då måste du räkna med att avgiften kan stiga.
Underhållsskuld: Har de gjort stambytet?
En låg belåning är inte alltid ett friskhetstecken. Om föreningen har noll kronor i lån men ett tak som läcker och stammar från 1960-talet, har de en dold underhållsskuld.
I årsredovisningens Förvaltningsberättelse, leta upp rubriken "Fastighetsfakta" eller "Byggår" och jämför det med listan över "Genomfört underhåll".
Varningssignaler att leta efter:
- ⚠️Huset är byggt på 1940–1970-talet men stambyte (rörbyte) har aldrig genomförts.
- ⚠️Ingen långsiktig underhållsplan nämns i förvaltningsberättelsen.
- ⚠️Sparandet per kvadratmeter understiger 150 kr (vilket indikerar att de inte lägger undan pengar för framtida renoveringar).
Tomträtt vs Friköpt: Vem äger marken?
Äger föreningen marken huset står på, eller hyr de den av kommunen? Detta är en binär riskfaktor som kan leda till chockhöjda avgifter.
✓ Friköpt
Föreningen äger marken. Detta är det trygga alternativet där kostnaderna är förutsägbara.
⚠ Tomträtt
Föreningen hyr marken. Avtalet för markhyran (tomträttsavgälden) omförhandlas ofta vart 10:e eller 20:e år.
Så kollar du:
Titta i Resultaträkningen efter posten "Tomträttsavgäld". Om den finns, är det en tomträtt. Leta sedan i Noterna för att se när avtalet löper ut. Om avtalet ska omförhandlas snart, riskerar avgiften att höjas kraftigt då kommuner tenderar att skriva upp markvärdet rejält.
Kassaflöde: Går verksamheten faktiskt plus?
Låt dig inte luras av sista raden "Årets resultat". En bostadsrättsförening kan visa minusresultat (förlust) på pappret på grund av bokföringsregler (avskrivningar), men ändå må bra ekonomiskt. Det du måste titta på är kassaflödet.
På grund av övergången mellan regelverken K2 och K3 är det viktigare att se att pengar kommer in snarare än att titta på bokföringsmässig vinst.
Checklista för kassaflöde:
- Gå till avsnittet Kassaflödesanalys.
- Leta upp raden "Kassaflöde från den löpande verksamheten".
- Denna siffra MÅSTE vara positiv.
⚠️ Varning: Om kassaflödet är negativt lånar föreningen pengar eller säljer tillgångar bara för att betala elräkningar och räntor. Det är en akut varningssignal för insolvens.
Kommersiella intäkter: Är avgiften "dopad"?
Vissa föreningar har onormalt låga månadsavgifter för att de får in stora pengar från hyresgäster (restauranger, butiker eller garage) i bottenplan. Detta kallas för att vara en "oäkta" förening eller ha hög kommersiell risk.
Om din förening är beroende av att den lokala pizzerian betalar hyran, vad händer om pizzerian går i konkurs?
📊 Tumregel:
Titta på Rörelseintäkterna. Årsavgifterna från medlemmarna bör stå för minst 80–90 % av de totala intäkterna. Om avgifterna bara står för 50 % eller mindre, kommer din avgift att behöva dubblas om de kommersiella hyresgästerna försvinner.
Vill du få en automatisk analys?
Ladda upp årsredovisningen så analyserar vår AI alla dessa nyckeltal åt dig – gratis och på några sekunder.
Analysera en årsredovisning →